武蔵コーポレーション株式会社 大谷社長に聞きました。

― 御社が事業を始められたのはいつですか？

平成18年からになりますので丸7年になります。（平成25年1月現在）

― 大谷社長は以前はどのようなお仕事をされていたのでしょうか？

私は大学卒業後三井不動産株式会社に入社させていただきました。三井不動産で6年半お世話になりまして、30歳の時に独立をして現在の武蔵コーポレーションを設立いたしました。三井不動産時代は商業施設（ショッピングセンター）の開発運営業務やオフィスビルの運営業務に携わらせていただきました。
三井不動産は本当に良い会社で、今の自分があるのはその時の6年半のお蔭であり大変感謝しています。

― 創業から現在までの売買・仲介における取引実績を教えてください。

現在まで取引実績としては300棟強になります。
そのうちの95%以上が一棟もののアパート・マンションになります。

― 不動産投資において最も重要なことは何だとお考えですか？

業者選びの一点に尽きると思います。
不動産はとかくわかりにくい分野です。
そのわかりにくい分野で投資をしていくにあたっては、自分のために働いてくれるパートナー選びが非常に大切であるということです。

例えば、裁判を行う場合、自分で法律の勉強をするのではなく、どの弁護士の先生と組めばよいか考えるのと一緒です。専門的知識があるというのはもちろんのこと、価値観を共有し信頼できるパートナー選びが重要です。
まして、不動産投資は物件を取得してから10年20年にもなる長期のものです。よりパートナー選びが重要になってきます。

― 御社の特徴を教えてください。

一番の特徴は、物件の紹介からファイナンスアレンジ、賃貸管理、そして売却のお手伝いまで不動産投資を一貫してサポートしている点が挙げられます。
特に、当社では賃貸管理（プロパティマネジメント）に注力しており、現在管理戸数15,000戸入居率98%の実績をもっています。管理のなかでも特に入居率にこだわっており、独自に開発したリーシングマネジメントの仕組みによって高入居率を実現しています。

リーシングマネジメントは3ステップに分け、幅広く募集を行うこと、仲介の営業マンに紹介してもらえる関係を創ること、入居者に受ける部屋を創ることです。
特に、若手のリーシング担当者が一日に70件の仲介会社訪問を毎日行っていることは大変ですが、入居率に直結していると思います。

現在の不動産投資においては、空室率が日に日に高まっていっているため、物件購入後の管理運営が非常に重要になってきています。管理のやり方次第で不動産投資が成功もすれば、失敗もしてしまうということです。
そのため、社員40名強のうち30名を賃貸管理の仕事に割いており、会社としては管理会社としての性格が強くなっています。

― その他の特徴はありますか？

「わかっている物件」を紹介していることです。
管理が大切という話をしましたが、もちろんどの物件を取得するかも非常に大切です。入り口の段階で間違ってしまえば、不動産投資で成功することはできません。
物件取得においてリスクになるのは、物件がよくわからないことによるリスクです。
例えば、不良入居者がいたり、建物に大きな問題があったりというわからないリスクです。
これを排除するために、当社ではレインズ等の一般物件は扱わずに、自分たちがわかる物件のみを紹介しています。
具体的には、自社での管理物件や自社でいったん取得して再生した物件です。

― 再生物件について詳しく教えてください。

当社では不良債権化した物件をいったん取得して再生しています。
数カ月から1年程度自社で保有していますので、どういう入居者がいて、建物のどこに不具合があってというのをほとんど把握することが可能です。そして、不良入居者は退去させたり、建物に不具合のある点については修繕したり、物件を適正化して投資家の方々に紹介しています。

また、特殊なルートで仕入れるため、安く仕入れることができるので、安く販売できるという大きなメリットもあります。このような物件は中古でありながらリスクを極限まで減らせるので、当然ですが再生物件から売れていきます。
そして、何よりも仲介ではないので自己資金が抑えられるのは投資家の方々にとっては大きな魅力ではないでしょうか。

― 今後の展開について教えてください。

今までは事務所のある埼玉中心に事業展開してきましたが、今後は全国に支店を出していく予定です。当社のビジネスモデルを全国の政令指定都市で展開していくことを考えております。

― 本日は貴重なお話、ありがとうございました。

BOOKS

代表取締役 大谷義武著書 の出版物をご紹介

この不動産会社に相談してみよう！